住宅ローンを組んで購入した不動産には「抵当権」がつけられています。抵当権とは、住宅ローンで借り入れをした債務者が、返済が厳しくなった場合に、その不動産を差し押さえて債権を回収できることです。
住宅ローンの滞納が続くと、債権者である金融機関は物件を競売にかけて資金を回収しようとします。そうなる前に自らの意志で不動産を売却し債務整理を行うのが、「任意売却」です。
競売では市場価格よりはるかに安い値段で売却されてしまいますが、任意売却では、通常の不動産取引と同様に行われ相場に見合った価格で売却できます。また、競売では強制的に売却され売り主の意思はまったく反映されませんが、任意売却では、金融機関との交渉により、競売よりも有利な条件で不動産を売却することが可能です。
| 競売 | 任意売却 | |
|---|---|---|
| 売却時の価格 | 最低売却価格は市場相場よりも6～8割安く設定されることが一般的です。 | 市場相場に近い価格で売却することができ、競売よりもはるかに高く売ることができます。 |
| 残債の返済方法 | 安く売られてしまうため、多くの残債が残ります。残債の返済方法について交渉の余地はなく、競売後も無理な支払い状況が続きます。 | 多くの返済が見込め、残債務を減らすことができます。また、売却後の残債は、債権者との交渉により無理のない返済方法にできます。 |
| プライバシー | 競売開始が決定すると、裁判所から競売執行官が訪れ、物件の外観の写真を撮影されます。また、裁判所の情報公開により、周囲に競売の事実を知られてしまいます。 | 周囲に住宅ローン滞納の状況などが知られる恐れはありません。 |
| 引っ越し費用の交渉 | 売却代金はすべて返済に使われるため、引っ越し費用は残りません。交渉の余地もありません。 | 債権者との交渉により、売却代金から引っ越し費用などをねん出できる可能性があります。 |
| 今後の生活について | 強制退去させられ、財産をすべて失います。今後の生活について見通しが立ちません。 | 債権者との交渉により、引っ越し時期を相談することができ、わずかな生活資金もねん出できる可能性があります。前向きな気持ちで再スタートを切ることができます。 |
任意売却が可能な期間には限りがあります。その期間を過ぎると強制的に競売がスタートし、もう任意売却はできません。「迷っているうちに気づけば任意売却できない段階に……」ということにならないよう、ぜひお早めにご相談ください。
| 期間 | 状況 |
|---|---|
| ローン滞納の直前 | なんとか返済しているものの、支払いが厳しくなっている状況。任意売却を検討し始めましょう。 |
| ローン滞納3ヶ月経過 | 返済できなくなりローンを滞納。数ヵ月繰り返すと、金融機関からの督促状・催告状が届きます。競売の危険性が高まっている状態ですので、早めにご相談ください。 |
| ローン滞納4ヶ月経過 | 競売開催の通知が裁判所から届きます。通知が届いて4～5ヶ月後には競売が開始されます。すぐにご相談ください。 |
| ローン滞納5ヶ月以上 | 調査のために裁判所の執行官が訪れ、物件の写真撮影などの準備が行われます。不動産関係者が訪問することもあります。こうなると、競売までは時間の問題です。 |
| 競売開始 | もう任意売却はできません！ 強制立ち退きとなってしまいます。 |
債権者である金融機関は、できるだけ早く債権をすべて回収したいと考えているため、競売よりも任意売却で高値で売却してほしいと考えています。しかし、任意売却でなかなか売れないのであれば、競売でもよいので売れてしまったほうがよいということになります。
そのため、いったん任意売却を始めて競売を免れたとしても、ある一定期間を過ぎても売却されず債権者である金融機関がしびれを切らすと、そこから競売にかけられてしまうこともあります。その期間はケースバイケースですが、任意売却に出してから3～6ヶ月が目安です。競売にかけられることがないよう、できるだけ早めに任意売却を開始し、早めに売却できるよう段取りよく進めていくことが重要です。
「ローン滞納で悩んでいる」という方は、まずは当社までお早めにご相談ください。ご事情をお伺いし、真摯に対応させていただきます。
当社は士業の先生とのつながりが深い不動産会社になります。任意売却ですと、司法書士や税理士、弁護士といった先生とのやり取りが発生する売却方法になります。専門の士業の先生ともつながっている不動産会社なので、安心してご相談ください。金沢市、野々市市を中心に任意売却を行っておりますので、何なりとご相談ください。
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